Coraz bardziej popularne stają się przeszklone przedłużenia salonów lub piękne jadalnie w ogrodzie ukryte za szkłem. Mowa o ogrodach zimowych zwanych również oranżeriami. Wielu inwestorów planuje ich budowę już na etapie projektowania domu, co jest najlepszym rozwiązaniem. Sprawa wygląda nieco inaczej w przypadku domów już wybudowanych z istniejącym tarasem.
Ogród zimowy czy oranżeria
Wbrew pozorom nazewnictwo w przypadku budowy nowych obiektów na naszej działce jest bardzo ważne. Z doświadczenia wiemy, że absolutnie nie należy posługiwać się nazwą „szklarnia” gdyż bezpośrednio wiąże się ono z pozwoleniem na budowę. W przypadku nazwy „oranżeria przydomowa” lub „ogród zimowy” większość urzędów traktuje je tak samo. Ustawodawca nie sprecyzował jednak przymiotnika „przydomowy” i nie oznacza to wcale tylko konstrukcji dostawianych do istniejącego budynku mieszkalnego. Oranżerią przydomową może być również obiekt znajdujący się kilka lub kilkanaście metrów od domu. Nie ma również znaczenia czy nasza oranżeria będzie stała na gruncie czy też na istniejącym betonowym tarasie. Ten aspekt ma jedynie wpływ na naliczenie odpowiedniej stawki VAT przez wykonawcę, ale o tym w dalszej części.
Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie
Oranżeria przydomowa czy też ogród zimowy nie wymagają pozwolenia na budowę, jeżeli spełnione są poniższe wymogi:
- ogród zimowy ma powierzchnię nie przekraczającą 35m²,
- łączna liczba takich obiektów nie przekracza dwóch na każde 500m² działki.
Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2 oraz art. 30 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego pozwolenia na budowę nie wymaga budowa m.in. „wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki”.
W związku z tym poprawne będzie stwierdzenie, że do budowy ogrodu zimowego o powierzchni do 35m² wystarczy wyłącznie zgłoszenie do właściwego organu. Organ taki w terminie 30 dni od daty doręczenia zgłoszenia może, w drodze decyzji wnieść sprzeciw. Jeżeli tak się nie stanie, możemy przystąpić do budowy wymarzonego ogrodu zimowego.
Należy pamiętać również, że w przypadku, gdy ogród zimowy będzie integralną częścią budynku zachować trzeba minimalną odległość 4 metrów od granicy działki w przypadku ściany z oknami oraz 3 metrów w przypadku ściany bez okien. W szczególnych przypadkach można uzyskać pozwolenie na budowę w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra lub w granicy działki za zgodą sąsiada.
W praktyce jest tak, że często urzędnik mając jakieś wątpliwości interpretacyjne wybiera bezpieczną opcję i woli dać sprzeciw niż przyjąć zgłoszenie i w ten sposób zrzucić ciężar na drugą instancję. Wszystko zależy od urzędu, urzędnika i jego podejścia do sprawy, a nam pozostaje życzyć inwestorom dużo cierpliwości i szczęścia.
Budowa ogrodu zimowego a stawka VAT
Jeszcze jedno ważne pytanie nasuwa się w momencie zakupu ogrodu zimowego, a mianowicie jaką stawkę VAT należy naliczyć w przypadku wykonywania usługi przez profesjonalną firmę montującą. Niestety nie jest to tak oczywiste i większość firm błędnie nalicza stawkę VAT 8% co w przypadku kontroli z urzędu skarbowego może mieć fatalne skutki zarówno dla inwestora jak i wykonawcy – wykonawca zostanie obciążony różnicą w stawce VAT, a inwestor będzie zmuszony do rozbiórki konstrukcji i zostanie obciążony karą identyczną jak w przypadku samowoli budowlanej.
Otóż stawkę VAT 8% firma może naliczyć w przypadku, gdy spełnione są poniższe warunki:
- taras jest integralną częścią budynku i jest w sposób trwały związany z elementami konstrukcyjnymi budynku (fundament lub płyta fundamentowa jest połączona z konstrukcją budynku),
- taras jest uwzględniony w rysunku budowlanym, zgodnym z wymiarami realizacji,
- roboty wykonywane są w ramach dostawy, budowy lub modernizacji domu mieszkalnego,
- powierzchnia użytkowa domu nie przekracza 300m².
W przypadku, kiedy taras jest dobudowany do budynku i nie stanowi jego integralnej części tj. posiada osobne od bryły budynku ławy fundamentowe, zbudowany jest z płyt betonowych, kostki ułożonej na suchej zaprawie lub tłuczniu, zbudowany jest z desek tarasowych położonych na legarach lub jeżeli taras nie znajduje się w rysunku budowlanym bądź jest niezgodny z wymiarami realizacji usługę należy opodatkować 23% stawką VAT.